A la hora de pensar en comprar una propiedad, tener el dinero no siempre alcanza, sino que hay que poder contar de dónde proviene ese capital y que esa historia cierre. En un país con cerca de tres millones de trabajadores que se encuentran dentro del régimen de monotributo, entender cómo demostrar ingresos se vuelve clave al momento de dar el salto hacia la vivienda propia.

El monotributo es simple hasta que se piensa en comprar una casa. Ahí, los bajos topes del régimen chocan con la realidad del mercado inmobiliario, transformando esa simplicidad inicial en un problema de papeles.

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Para poner en contexto, tras la reacomodación en el mercado inmobiliario en 2024 y 2025, luego de una fuerte caída pospandemia, los precios de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires se encuentran en un punto de inflexión: están a la espera de lo que pasará en 2026, ya que desde octubre de 2025 que el sector se encuentra con valores estables.

En enero de 2026, el precio medio del metro cuadrado en CABA se ubicó en US$2450, sin cambios significativos en el mes. Un monoambiente promedio ronda los US$108.000; un dos ambientes, los US$129.000; y un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$178.000, de acuerdo con datos de Zonaprop.

Justificar ingresos o justificar fondos

El mercado está estable, pero en términos de ingresos declarados la ecuación es otra. El valor del metro cuadrado puede no moverse, pero la brecha entre lo que factura un monotributista promedio y lo que cuesta un tres ambientes sigue siendo amplia.

Un tres ambientes en CABA puede equivaler a varios años completos de facturación declarada de un monotributista medio. Y cuando el monto de la operación supera los ingresos anuales informados, la pregunta deja de ser si se puede pagar. La pregunta es cómo se justifica.

Justificar fondos no significa explicar cada peso ganado a lo largo de la vida. Significa demostrar que el dinero tiene un origen lícito, identificable y coherente con el perfil económico del comprador. Lo que se analiza no es solo cuánto se gana hoy, sino si el patrimonio acumulado resulta razonable frente a la actividad declarada.

“El monotributista presenta documentación como cualquier otro contribuyente: a qué se dedica, si tiene CUIT o CUIL, cuál es su actividad, su perfil económico”, explica el escribano Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial con mirada impositiva del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

El primer paso es perfilar al cliente. Entender su actividad y estimar cuál es su patrimonio “previsible”. Cuando la operación supera ese patrimonio razonable, se activa un control más profundo.

“Si una persona que desarrolla una actividad pequeña viene a comprar un inmueble de US$250.000, no es que le vamos a decir que no automáticamente. Pero nos va a llamar la atención y vamos a pedir que justifique el origen de los fondos”, señala.

No todas las operaciones exigen el mismo nivel de respaldo. El escenario cambia si la compra es al contado o si interviene un crédito hipotecario.

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Comprar al contado

En las operaciones al contado suele creerse que no hay mayores exigencias. Pero eso no es tan así.

En la Argentina, el uso de efectivo en compraventas inmobiliarias sigue siendo habitual; es más, tiende a ser lo más común. “A diferencia de otros países, a los escribanos no nos asusta el uso de efectivo. Sabemos que culturalmente la gente ahorra fuera del sistema bancario”, explica González Mantelli.

Pero, eso no elimina el control. Si la operación supera ciertos umbrales, como por ejemplo la compra de un tres ambientes -que supera los US$250.000- el escribano debe intensificar la verificación y preguntar de dónde proviene el dinero.

El origen puede estar en ahorros acumulados, una herencia, una donación o un préstamo documentado (mutuo). Incluso puede tratarse de fondos generados años atrás, cuando la persona tenía un empleo formal y luego cambió de actividad.

“Podría ser alguien que hoy es monotributista, pero hace tres años trabajaba en relación de dependencia, fue despedido, cobró una indemnización importante y ese dinero quedó declarado en Bienes Personales. Si hay trazabilidad, se puede razonar la operación”, detalla.

No todas las operaciones inmobiliarias exigen el mismo nivel de respaldo. Existen situaciones en las que la justificación de ingresos o fondos es inevitable, y otras en las que el requisito es más simple.

En una compra al contado, los principales escenarios suelen ser:

• Ahorros personales: cuando los fondos provienen de ahorros propios, lo importante es poder demostrar que esos recursos se generaron de manera legítima. No suele exigirse reconstruir toda la vida laboral, pero sí que exista coherencia entre los ingresos históricos y el monto ahorrado.
• Herencias: si el dinero surge de una herencia, suele requerirse documentación que respalde ese origen, como sucesiones o escrituras. Este respaldo permite justificar el capital cuando no guarda relación directa con los ingresos habituales del comprador.
• Donaciones o ayuda familiar: en los casos en que intervienen aportes de terceros, también es necesario contar con instrumentos legales que acrediten el origen de los fondos. Esto resulta especialmente relevante en operaciones de monto elevado.

Qué cambia si la compra es con crédito hipotecario

Cuando la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, la justificación de ingresos también es obligatoria. En este caso, los bancos necesitan evaluar la capacidad de pago del solicitante y determinar si puede afrontar la cuota durante todo el plazo del préstamo.

Para eso, analizan ingresos formales, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y relación entre ingresos y cuotas. Este análisis no se limita a una foto del momento, sino que busca cierta continuidad en el tiempo. Por ese motivo, tanto quienes trabajan en relación de dependencia como quienes tienen ingresos independientes deben presentar documentación acorde a su situación.

Es importante aclarar que uno de los requisitos indispensables del acceso a un préstamo a largo plazo que tienen todos los bancos es que la cuota inicial del crédito no puede superar un porcentaje determinado de los ingresos del solicitante (en la mayoría de los casos representa el 25% del total). Este punto es uno de los que más resuena entre los contribuyentes del régimen impositivo porque se debe determinar qué monto de la categoría del monotributo se considera como ingreso válido para conocer la cifra a prestar. Este factor puede ser su “talón de Aquiles”.

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Las entidades toman como referencia el tope anual de facturación de la categoría en la que el contribuyente está inscripto y lo dividen por 12 para estimar su ingreso mensual. Por ejemplo, si un monotributista está registrado en la categoría D, cuya facturación máxima es de $26.212.853,42, al dividir ese monto por 12, el ingreso mensual estimado será de $2.184.404. Este último es el valor que tomará el banco como base para determinar si la persona cumple con los requisitos para obtener el crédito.

El problema es el desfase. “La recategorización toma ingresos del año anterior, lo que genera un descalce en contextos inflacionarios”, explica el economista Federico González Rouco. Es decir, el banco puede estar evaluando hoy la capacidad de pago con números que reflejan la realidad económica de hace 12 meses.

La desactualización en la categorización del monotributo hace que, incluso quienes están facturando más, no vean reflejado ese crecimiento hasta un año después. Este retraso complica a los solicitantes, ya que los bancos evalúan su capacidad de pago con datos que no representan su realidad económica actual. “El problema para los monotributistas es ese hasta que seamos un país sin inflación”, explica el economista.

Un ejemplo claro de estas dificultades se pudo ver durante la entrega de créditos hipotecarios en el gobierno de Mauricio Macri. “En ese momento, casi el 80% de los préstamos otorgados fueron para trabajadores en relación de dependencia, en un país que está muy representado por monotributistas”, cuenta González Rouco.

Además, si el solicitante no percibe ingresos a través de una cuenta sueldo en la entidad, suele acceder a una tasa más alta. Para el monotributista puro, eso implica un costo financiero mayor y, en consecuencia, menor capacidad de endeudamiento.

Muchas son las personas que posponen la reforma de su cocina ya que esto representa una de las decisiones más importantes y costosas dentro del hogar. No solo implica una inversión significativa, sino también una reorganización completa de la vida cotidiana durante el tiempo que dura la obra.

Según el arquitecto Damián Revelli, especialista en remodelaciones (@elarquidecasas), antes de pensar en el diseño o los materiales es fundamental comprender tres variables que determinan cualquier proyecto: el presupuesto, las posibilidades de la vivienda y los deseos o expectativas del propietario.

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“El primer punto es el bolsillo. Todos sabemos, aunque sea de manera intuitiva, cuánto dinero podemos invertir. Sin ese dato, no se puede avanzar”, explica. Entonces reconoce la existencia de un triángulo que define toda la obra al que llama el triángulo de la viabilidad. En primer lugar, está el presupuesto que determina el alcance que tendrá la reforma. Pero también hay que tener en cuenta lo que permite cada casa y esto está condicionado por la estructura, las instalaciones, normativas, ventanas, reglamentaciones y luz natural.

Por último, están los deseos del propietario, es decir, qué proyecto tiene en su cabeza, pero este siempre está supeditado a los dos factores mencionados anteriormente. Por eso, Revelli advierte que, en la mayoría de los casos, las reformas o remodelaciones dependen más de lo posible que de lo deseado.

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De un cambio estético a una cocina premium

Revelli asegura que el nivel de intervención varía directamente según la inversión disponible. En el rango más bajo se ubican los llamados trabajos de “restyling”, que consisten en renovar superficies existentes sin modificar instalaciones; esto puede incluir vinilos, revestimientos sobre los actuales y mejoras visuales.

En un nivel intermedio, ya es posible reemplazar mobiliario, mientras que en versiones más completas se incorporan nuevas mesadas y ajustes en la distribución.

En tanto que en las reformas premium las decisiones son integrales e implican demoliciones, renovación total de instalaciones y equipamiento; en estos casos, además, se suman materiales de alta gama, tecnología, diseño personalizado y un mayor nivel de detalle.

En cuanto al costo, los valores pueden variar según tamaño y complejidad, pero existen referencias generales: un restyling básico va desde los US$4000, para una renovación intermedia desde US$6000 a US$7000 o desde US$14.000 a US$17.000, en tanto que para la premium la inversión comienza en los US$24.000. Si el espacio es más grande o incluye comedor diario o barra, el costo puede incrementarse alrededor de un 30%.

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Para Revelli no debe olvidarse el tiempo que lleva este tipo de obra; en ese sentido asegura que las mejoras superficiales pueden resolverse en una semana, mientras que una reforma intermedia demanda menos de un mes. Sin embargo, los proyectos integrales requieren un proceso más extenso: diseño, fabricación de muebles y ejecución, lo que puede extenderse varios meses. “Si se busca calidad y detalle, no se puede acortar el tiempo. Son trabajos artesanales que necesitan planificación y dedicación”, sostiene.

Por último, subraya que uno de los aspectos menos considerados es la logística durante la reforma. En obras completas, la cocina queda inutilizada por cierto períodos, lo que obliga a reorganizar la dinámica del hogar, ya sea armando un espacio alternativo o recurriendo a soluciones externas como el delivery.

Además, el especialista advierte sobre un punto poco conocido: durante la obra, el espacio se considera legalmente una “locación”, es decir, queda bajo control del proveedor mientras se realizan los trabajos. La paciencia se vuelve un factor invisible pero necesario; más allá de los números y materiales, hay un elemento determinante para el éxito de cualquier reforma es la actitud frente al proceso.

“Vivir en obra no es fácil. Tiene dinámicas propias que no siempre se pueden controlar. La paciencia no solo mejora la experiencia, sino también el resultado final”, concluye Revelli. En definitiva, transformar la cocina no es solo una mejora estética o funcional: implica también un cambio profundo en la forma de habitar la casa.

Cuando un propietario le pide a un inquilino que desocupe el departamento antes del vencimiento del contrato, la primera reacción suele ser de desconcierto. ¿Puede hacerlo? ¿Debe el inquilino aceptar? ¿Qué dice la ley después de los cambios introducidos por el DNU 70/2023?

El punto de partida es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial: solo el inquilino tiene la facultad de rescindir anticipadamente el contrato sin necesidad de justificar su decisión. “El locador no tiene ese beneficio, salvo que esté pactado expresamente en el contrato”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esto significa que, si el propietario pretende recuperar el inmueble antes del plazo acordado, solo podrá hacerlo si existe una cláusula específica que lo habilite y que establezca claramente la causa.

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El DNU 70/2023 amplió el principio de libertad contractual incorporando la posibilidad de que el locador incluya en el contrato causales adicionales de rescisión anticipada. Antes, el propietario solo podía terminar el contrato por incumplimientos del inquilino: cambio del destino del inmueble, falta de conservación, abandono, o falta de pago de alquileres y accesorios por dos períodos consecutivos. Ahora, si se pacta expresamente, puede sumar los motivos que considere. “Con la reforma, se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato. Eso antes no existía. Ahora las posibilidades son infinitas, siempre que estén escritas de manera precisa”, detalla Abatti.

Cuando el propietario quiere rescindir

¿Qué ocurre si el dueño intenta rescindir sin causa válida o sin cláusula que lo habilite? La respuesta es simple: no puede. El inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada del inmueble. Solo podría hacerlo si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario, generalmente acompañado de una indemnización. En la práctica, muchos contratos ya incluyen compensaciones preestablecidas para estos casos, como el equivalente a varios meses de alquiler o una suma fija en pesos o dólares.

La situación es distinta cuando existe un incumplimiento del inquilino. Allí sí el propietario puede rescindir, pero debe demostrar la causal y seguir los procedimientos legales correspondientes. En esos casos, la ley no exige indemnización a favor del inquilino.

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Los cambios para el inquilino

Mientras tanto, del lado del inquilino, el panorama también cambió. Antes debía esperar seis meses para poder rescindir y pagar una penalidad reducida según el momento. Con la reforma, puede hacerlo en cualquier momento, aunque con una multa más alta: el 10% de los alquileres futuros. Sin embargo, como no es una norma de orden público, las partes pueden pactar condiciones distintas. “Yo suelo indicar que el inquilino puede rescindir recién a los tres meses, y con indemnizaciones similares al sistema anterior”, comenta Abatti, destacando que la libertad contractual permite ajustar el contrato a la realidad de cada caso.

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En definitiva, si el propietario pide el departamento antes de tiempo, lo primero es revisar el contrato. Si no existe una cláusula que lo habilite, el inquilino no tiene obligación de irse. Si la cláusula existe, debe analizarse si la causa invocada coincide con lo pactado. Y si ninguna de las dos situaciones aplica, siempre queda la vía de la negociación, que puede incluir compensaciones económicas.

No, usted no se subió a la moda de hacer cerámica. Usted ya llegó a la edad de hacer cerámica y por eso está el sábado a la mañana con los dedos en la arcilla, modelando una taza con una asa polémica que después pintará, enviará al horno y fotografiará para subir a las redes sociales y mostrar qué está haciendo. Sin embargo, no solo está disfrutando de su hobbie, sino que también está haciendo cosas de su edad porque, llegado determinado umbral, cambian los intereses.

Son todas opciones de bajo impacto. Es decir, ideales para los que no quieren ser runners o no se animan a la invitación que publicó la prima en Facebook: “Vení a hacer pole dance. Grupo amateurs, sábado a la mañana. Traé ropa cómoda”. No, estas actividades son para un público que quiere estar ocupado pero tampoco trepándose por un caño resbaladizo. Ocupar el tiempo y divertirse, pero tampoco casarse con una actividad que les demande tarea u obligaciones porque para eso está el trabajo.

Todo esto empieza cuando ir al boliche deja de ser una actividad frecuente. Entonces los viernes de salir de fiesta se reemplazan por otro capítulo de la serie y se complementan, quizás, con el disfrute de una copa de vino que se saborea aplicando los conocimientos adquiridos en un curso de sommelier. Ahí ya se perdió todo atisbo de reviente. A todo reventar, a la una de la mañana se está acostando y a las 9 AM del sábado está arriba. Entonces ahí está el tiempo libre que antes, cuando se salía hasta la madrugada, no aparecía, porque se dormía hasta el mediodía del sábado, se almorzaba a las 14 h. y a las 16 h. recién se activaba el cerebro. Pero ahora hay tiempo de sobra para una actividad de bajo impacto. Y ahí aparece el curso de cerámica.

Ojo que no solo de cerámica está hecho el sábado a la mañana. Hay otros que se ponen en modo verde y deciden hacer un curso de jardinería o, simplemente, ir a comprar plantas u ocuparse de las ya distribuidas por la casa. Entonces los primeros rayos de sol del sábado se dividen entre mates, tierra, macetas, esquejes y música de los 80. Es el cuerpo invadido del espíritu de la Pachamama. El punto de quiebre es cuando se empieza a conversar con las plantas. Una conversación de 15 minutos con una lengua de suegra enana está perfecto. Más de eso consulte a su jardinero de confianza.

¿Hay más opciones? Sí, claro. También están los que se inclinan por trabajar el cuerpo y llegan al gimnasio temprano para una rutina de sábado a la mañana. Bicicleta, bíceps, tríceps, botella de agua y mirarse al espejo mientras se espera que otro termine de usar la mancuerna de 12 kilos. Esos, los del sábado, son los que van a completar en una mañana lo que no hicieron en la semana o, peor aún, los que vienen envalentonados porque se mataron a pura proteína y quieren trabajar el músculo. Como sea, hay que evitar pararse adelante porque vienen por todo…

Distintos son los otros, los que llegaron al momento de los hobbies creativos y dicen: “¿Por qué no? Si la vida es una sola”. Esos son los que se anotan en clases de teatro y pasan los sábados a la mañana caminando por el espacio, inhalando, exhalando y poniendo en escena las sensaciones, emociones y sufrimientos de la semana. Son los que salen con la energía mezclada: gastada por haber puesto el cuerpo y renovada por haber saltado, corrido, sonreído y gritado. Y con todo eso en la cabeza irán corriendo a casa, abrirán la puerta y le contarán todo lo que pasó, con lujo de detalles, a su helecho. Después, se harán unos mates con el potus y le preguntarán a la cala: “¿Vemos un capítulo de la serie antes de comer?”. Y las plantas, ya enloquecidas por tanta conversación, pensarán para sus adentros: “Qué linda la época en que iba a bailar y volvía a las 7 de la mañana, ¿quién le habrá dicho que hiciera cerámica?”.